Abgeschlossenes Projekt

Regionalisierte Wohnungsnachfrageprognose für Baden-Württemberg bis 2015

Quelle: IÖR

Sinkende Zahlen bei den Baufertigstellungen, steigende Mietpreise in ausgewählten Regionen und Wohnungsmarktsegmenten sowie Wohnungsleerstände und auch die Diskussionen um die Auswirkungen der demographischen Veränderungen auf die Wohnungsmärkte machen deutlich, dass die Verunsicherung wächst, wie sich die regionalen Wohnungsmärkte und der Wohnungsneubau zukünftig entwickeln werden. Der gesellschaftliche und demographische Umbruch wird in Zukunft noch stärker die Segmentierung des Wohnungsmarktes beschleunigen. Vor diesem Hintergrund sind regionale Wohnungsmarktprognosen notwendig ? nur auf diesem Weg können detaillierte Angaben für eine zielgerichtete Wohnungsbaupolitik gewonnen werden.

Die Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen hat daher das Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung e.V. beauftragt, für Baden-Württemberg im Zeitraum von 2005 bis 2015 das Nachfragepotenzial nach neu zu bauenden Wohnungen zu ermitteln. Die Studie steht als Download zur Verfügung:

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... Langfassung (21,74 MB)

Speziell entwickeltes dynamisches Wohnungsmarktmodell

Die Prognose basiert auf einem speziell entwickelten dynamischen Wohnungsmarktmodell, das neben dem Bedarf an neu zu bauenden Wohnungen zusätzlich auch die individuellen Wohnwünsche der Haushalte berücksichtigt. Mit diesem Modell bewegt man sich somit näher an den tatsächlichen Marktentwicklungen als bei herkömmlichen Prognosen des Wohnungsneubaubedarfs.

Die Prognose setzt sich aus drei Teilen zusammen. Im ersten Teil werden die zu erwartenden Nachfrageentwicklungen der Haushalte auf der Grundlage der kleinräumigen Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg sowie einer im IÖR erstellten Haushaltsvorausschätzung prognostiziert. Die Nachfrageprognose der Haushalte verfolgt dabei eine methodisch weiterentwickelte Differenzierung. Ausgehend von einer Unterscheidung der Nachfrager hinsichtlich Haushaltsgröße und Alter werden die Haushalte nach drei Haushaltstypen, den jüngeren und den älteren Ein- und Zwei-Personen-Haushalten (Altersgrenze 45 Jahre) sowie den Familienhaushalten, differenziert sowie die individuellen Wohnwünsche dieser drei Typen berücksichtigt. Hinzu kommen Unterscheidungen nach der nachgefragten Wohnrechtsform (Wohneigentum oder Mietwohnung), nach dem Wohnungstyp (Bestandswohnung oder Neubauwohnung), nach dem Gebäudetyp (Ein- und Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus). Gegenstand des zweiten Teils ist die Darstellung der kleinräumigen Entwicklung des Wohnungsangebotes für die beiden Gebäudetypen Ein- und Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser einschließlich der zu erwartenden Wohnungsabgänge in den Stadt- und Landkreisen. Der dritte Teil der Prognose basiert auf einem Marktabgleich zwischen der regionalen Nachfrage- und Angebotsentwicklung. Für die nachfragenden Haushalte, denen kein entsprechendes Wohnungsangebot gegenübersteht, ergibt sich dann ein "Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau".

Nachfragepotenzial von 577 000 neu zu bauenden Wohnungen in Baden-Württemberg

Für Baden-Württemberg wird bis 2015 insgesamt ein Nachfragepotenzial von 577 000 neu zu bauenden Wohnungen ermittelt. 85 % der Nachfragen entfallen dabei auf die quantitative Versorgung der Haushalte mit Wohnraum. Dazu zählen hauptsächlich die Zunahme der Haushalte - das sind rund 276 000 Haushalte, die bis 2015 zusätzlich Wohnraum nachfragen - und der Ersatz für rund 190 000 Wohnungen, die dem Wohnungsbestand im Prognosezeitraum infolge nicht mehr marktgängiger Wohnungen verloren gehen. Die restlichen 15 % der Nachfragen dienen der Erfüllung der qualitativen Wohnwünsche wie der Bildung von Wohneigentum. Von den Haushalten mit qualitativ orientierten Wohnwünschen werden rund 60 000 Haushalte zukünftig entsprechende Wohnungsangebote im Bestand finden. Dazu tragen insbesondere die zunehmende Alterung der Bevölkerung und die damit steigende Zahl frei werdender Wohnungen bei. Weitere 86 000 qualitativ orientierte Nachfragewünsche wurden ermittelt, für die in der entsprechenden Region zum gegebenen Zeitpunkt kein passendes Wohnungsangebot zur Verfügung stehen wird. Die Zahlen mögen hoch erscheinen, sie stellen aber in Rechnung, dass einem potentiellen Nachfrager nach einen Eigenheim nicht damit gedient ist, wenn auf dem regionalen Wohnungsmarkt zwar viele Mietwohnungen verfügbar, aber Ein- und Zweifamilienhäuser Mangelware sind. Diese Haushalte werden am Markt zumindest potenziell eine Nachfrage nach Wohnungsneubau auslösen.

Differenzierte Nachfrageprognosen ermöglichen es Investoren, Eigentümern wie Vermietern und ganz besonders Kommunen, die langfristige Entwicklung der Immobilienmärkte besser abzuschätzen. Damit lassen sich die Wohnungsbestände besser an die Präferenzen der Haushalte anpassen und unter dem Grundsatz einer nachhaltigen Entwicklung höhere Folgekosten für die Anpassung der Infrastruktur mildern.

www.ioer.de

Laufzeit

08/2004-01/2006

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